Konversion auf Franklin – sozial und ökologisch? An beidem muss noch heftig gearbeitet werden!

MANNHEIM. In der Sitzung des Unterausschusses Konversion im Mannheimer Gemeinderat am 19. Juli stand ein Überblick über den Sachstand Franklin auf der Tagesordnung, und zwar hinsichtlich der Investoren, der „Zertifikate“, und des Stadtteilmanagements. Wichtigste Botschaften: Es gibt zwölf Wohnungsbauinvestoren auf Franklin (das ist das große Gelände, das durch den Abzug der US-Armee frei wird), darunter in der Mitte der „Mitte“ die stadteigene GBG. Einer der Investoren plant Studierendenwohnungsbau. Bei der Erfüllung von Anforderungskategorien des sog. Franklin-Zertifikats sind elf Investoren gelistet (mit dem Bauherrn der Studierendenwohnungen wird noch verhandelt).

Das Wohnraumportfolio für Franklin Mitte weist jetzt 3.078 Wohneinheiten aus. Davon sollen 686 Mietwohnungen unter 7,50 Euro/m2 Kaltmiete angeboten werden sowie 253 Eigentumswohnungen unter 2.800 Euro/m2 Kaufpreis. Das sind 22% bzw. 8% aller Wohneinheiten in Franklin-Mitte.

Das System „Franklin-Zertifikat“

Zur Erinnerung: Das „Franklin-Zertifikat“ basiert auf einem Fünf-Dimensionen-Programm, von welchem jeder Investor mindestens in zwei Dimensionen „innovativ“ planen muss als Voraussetzung für den Abschluss eines Kaufvertrages für das Grundstück. Die Dimensionen umfassen Soziale Mischung, Inklusion, Freiraum und Urbanität, Städtebau & Architektur sowie Energie & Mobilität. Jede Dimension ist durch zehn Aspekte definiert. Die Zwischenbilanz in der Ampelform sieht nun so aus: von den 55 Bewertungsfeldern (elf Investoren mal fünf Dimensionen) stehen in den Augen der Verwaltung 31 auf „grün“, der Rest auf „Potenzial“ (gelb) und keines auf „Rot“. Die Firma evohaus hat in allen fünf Dimensionen „grün“. Ihr wurde das Zertifikat erteilt. Bei der GBG beispielsweise fehlt es gegenwärtig noch etwas an „Urbanität“ und Städtebau samt Architektur. Sie erhielt ein „Vorzertifikat“.

Erinnert sei ferner daran, dass die Orientierung an den Zertifikats-Dimensionen Grundlage für die Gespräche mit den bauwilligen Investoren ist. Seit über zwei Jahren führt die MWSP als Eigentümerin der Konversionsfläche im Auftrag der Stadt Gespräche mit den Investoren über deren jeweilige Vorstellungen und über die Anforderungen der Stadt (Zertifikate). Es findet laufende Rückkopplung mit Aufsichtsrat, Konversionsausschuss und Gemeinderat statt. Dieser „iterative Planungsprozess“ lange vor Vertragsunterzeichnung (und auch lange vor dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs von der BIMA an die MWSP) führte zu einer wesentlichen Beschleunigung der Nutzbarmachung von Franklin.

Die Methode ist Pragmatismus pur; die Planungsergebnisse sind teilweise sehr interessant. Was zu kurz kommt sind die übergreifenden Themen wie eine optimale Energieeffizienz für diesen Zukunftsstadtteil, ein schlüssiges Gesamtangebot an sozialer Infrastruktur, und auch die Mobilitätsstruktur ist noch nicht definiert. Auch um ein Wohnungsbauprogramm, das genügend bezahlbaren Wohnraum sichert, muss permanent gekämpft werden. Nicht vergessen werden dürfen die schwierigen Mehrheitsverhältnisse im Gemeinderat, die in all den angesprochenen Interessenlagen ein Patt mit meist gegenteiligen Interessen vorweisen. Das sind keine guten Voraussetzungen für große Sprünge.

Der „Pragmatismus“ führt nicht zu rechtssicheren Ergebnissen. Die Planungsergebnisse basieren eher auf „Selbstverpflichtungserklärungen“ der Investoren. Der Bebauungsplan ist eher allgemein gehalten – er kann ohnehin keine Details jenseits der Kategorien des Baurechts festschreiben. Lediglich die Kaufverträge bzw. die Baugenehmigungen können ein Mindestmaß an Verbindlichkeit herstellen. Direkte Auflagen zu formulieren käme nach Auffassung der Verwaltung einer „Beauftragung“ durch die Stadt Mannheim gleich und würde zwangsläufig eine erneute Ausschreibung der Bauprojekte zur Folge haben – ein Verfahren, welches keinen Investor zu zweijährigen Planungsleistungen veranlasst hätte im „rechtsfreien“ Raum ohne verbindlichen Vertrag.

Es wird also höchste Zeit, die übergreifenden Strukturen für den neuen Stadtteil zu definieren: Energie, Sozialinfrastruktur, Mobilität – bevor die Einzelplanungen so weit fortgeschritten sind, dass es heißt: „nichts mehr zu machen, geschweige zu ändern“.

Energiekonzept auf Franklin – statt optimal: in den Fängen der Kohlepolitik

„Hierzu hatte die MWSP 2012/13 das Gutachten „blue village franklin“ mit dem Ziel der der Ermittlung einer CO2Quartiersbilanz (vor US-Nutzung / nach US-Nutzung) in Auftrag gegeben, dessen Inhalte in den Rahmenplan eingeflossen sind. Erreicht wurde in dem Zusammenhang das Versprechen der MVV Energie AG zur grünen Fernwärme mit dem Primärenergiefaktor 0,55 (Franklin) statt 0,65 (Gesamtstadt).“ Diese Ankündigung findet sich in der Informationsvorlage V170/2016 „Energetischer Masterplan blue village Franklin. Umsetzung der integrierten und energieeffizienten Quartiersentwicklung“.

Das Geheimnis der „Grünen Fernwärme“ wird folgendermaßen erklärt:

„Dezentrale Wärmeversorgung. Für die derzeit laufende Erschließung des Teilbereiches Mitte bietet die MVV Energie AG eine Fernwärmeversorgung mit einem gegenüber dem Mannheimer Standard günstigeren Primärenergiefaktor (0,55 anstatt 0,65) an. Die Zertifizierung dafür liegt vor. Erreicht wird dies über die Kombination der lokalen Fernwärmenetze mit durch Photovoltaik betriebene Luft-Wärmepumpen. Durch diese signifikante Verbesserung des Primärenergiefaktors ist es für die Investoren möglich, die im Rahmenplan gegenüber den gesetzlichen Vorgaben verschärften energetischen Ziele umzusetzen, ohne dass zusätzliche Dämm-Maßnahmen an der Gebäudehülle erforderlich sind.“ (S. 6)
Diese Ankündigung macht sehr stutzig. Zu erwarten wäre für den neuen Stadtteil eine optimierte Energieversorgungsstruktur gewesen, und das heißt nach heutigen Erkenntnissen: Wirklich dezentrale Energieversorgung aus regenerativen Primärenergien mit maximalem Wirkungsgrad. Das wären dann z.B. Kraft-Wärme-Kopplungs-Einheiten mit Biomasse-Gas betrieben. Stattdessen taucht die zentrale Fernwärme aus dem Kohlekraftwerk GKM auf, „geschönt“ durch Photovoltaik-Luft-Wärmepumpen. Durch die Kombination von Kohle-Dampf und PV-Wärme wird vielleicht rechnerisch der Primärenergiefaktor im Zuge einer Mischkalkulation verbessert. Jedoch wird auf diese Weise PV-Strom im wahrsten Sinne des Wortes verheizt, anstatt beispielsweise in der Mobilität zum Ersatz fossilen Treibstoffs durch Sonnenenergie beizutragen.

Die Linke fragt die Verwaltung, ob sie dieses Konzept durch ein unabhängiges Institut überprüfen lässt (A 096/2016). In der Sitzung des Konversionsausschusses lässt der Oberbürgermeister erkennen, dass ein schlüssigesEnergiekonzept noch ebenso offen ist wie die soziale Ausstattung und ein Mobilitätskonzept. Dr. Konrad Hummel ergänzt mit Bezug auf die Anfrage der Linken, die MVV solle im Herbst „Genaueres vortragen“. Die „Grüne Energie“ müsse durch das Zusammenspiel zwischen der Community und der MVV sichergestellt werden. OB Kurz sinniert: Manches Wünschbare in Sachen Energieinfrastruktur sei nicht refinanzierbar. Beispielsweise gebe es Probleme, wenn ein Teil der Investoren auf autarke KWK-Blöcke setze, und ein anderer Teil auf Fernwärme. Dadurch werde für den Rest die Fernwärme unerschwinglich, weil sie dann die gesamten Infrastrukturkosten tragen müssten, von denen sich die anderen verabschiedet haben. Auch wirft er die Frage auf, ob die Fernwärme für den Notfall nicht als redundante Energieversorgung bereitgehalten werden müsse (als überschüssige Reserve).

Dies ist nun freilich das Eingeständnis, dass Franklin büßen muss für die Mannheimer Fixierung auf die kohlestämmige Fernwärme des GKM. War schon vor Block 9 die einst sehr fortschrittliche Fernwärme mit nur 60% Absatz überdimensioniert, so gilt dies erst recht mit Block 9. Um das ohnehin durch das Fortschreiten der Energiewende von Anfang an unwirtschaftliche GKM etwas zu entlasten, soll Franklin wie zu Zeiten der Amerikaner mit Fernwärme versorgt werden. Ausreißer unter den Investoren, die mit einer dezentralen KWK-Einheit operieren wollen, gefährden somit die Kohleund Fernwärme-Ökonomie. Alternativen wurden nur überflugartig erwähnt, aber nicht ernsthaft geprüft. Die ist eine schwere Hypothek für die Mannheimer CO2-Bilanz. Im Sinne des angepriesenen „blue_village“ müssten dringend Alternativen ernsthaft geprüft werden, sowohl auf ihre ökologische wie auch auf die wirtschaftliche Machbarkeit. Mannheim muss hier auch gar nicht das Rad neu erfinden (worauf man ja in Mannheim dann wieder besonders stolz wäre), sondern man kann sich am Beispiel anderer Kommunen orientieren. Es kommt hierbei auf Tempo an; denn die Investoren haben bisher meist anders geplant. Sie werden schon jetzt Vertrauensschutz geltend machen.

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